广州餐饮零售结构重估，餐饮业态占比首次高于零售的信号与机会
广州餐饮零售结构加速重构：空置率降至8.3%、净吸纳22.2万㎡、餐饮成交占比44.6%反超零售，核心商圈分化加深。
广州餐饮零售正在进入一个“结构重估”的阶段：不只是消费总量增长，更是餐饮零售的业态权重、招商策略、租金逻辑与商圈分化同时变化。对企业来说，读懂餐饮零售数据，才能判断“该去哪、该做什么品类、该用什么打法”。
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从公开信息与机构监测数据看，广州餐饮零售在2023年呈现出两条清晰主线：一是优质商业物业去化显著加速，带动空置率下行；二是餐饮零售中的餐饮业态成交占比持续攀升，并在数量占比上首次高于零售业态。这意味着餐饮零售的“流量入口”与“体验供给”正在改变商业体的招商结构。
一、广州餐饮零售的宏观底座 消费与投资继续提供弹性
广州餐饮零售的变化，首先发生在宏观底座上。政府工作报告披露，2023年广州社会消费品零售总额与商品进出口总值连续第3年双双超过1万亿元，固定资产投资超过8600亿元。餐饮零售的“加速度”，本质上来自更强的消费基本盘与更稳的城市投资节奏。
2026年广州提出的目标中，地区生产总值增速不低于5%；规上工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资增速分别为3%、5.5%、6%。这些目标对餐饮零售意味着两件事：一方面是消费恢复为餐饮零售带来客流与频次；另一方面是新增项目与城市更新继续为餐饮零售提供空间载体。
二、餐饮零售的商业物业信号 空置率下降与净吸纳翻倍
在餐饮零售落地层面，“空间效率”是最直观的指标。机构监测数据显示，广州优质零售物业市场2023年新增供应约18万平方米，同比下跌45.9%；但年内净吸纳量达到22.2万平方米，同比上升100.2%。也就是说，餐饮零售需求端的吸纳能力，明显跑赢供给端的新增节奏。
1）空置率下行 餐饮零售带动去化效率
2023年空置率从第二季度起连续三个季度下跌，按年下调2.9个百分点，年末降至8.3%。对于餐饮零售来说，这个变化并不“抽象”：它意味着项目招商从“补位”进入“结构优化”，餐饮零售更容易拿到更好的铺位与更适配的楼层资源。
2）租金调整 餐饮零售的成本结构出现再平衡
2023年广州首层租金全年下调2.8%，年末报每日每平方米24.9元；且下半年租金降幅逐步收窄，第四季度环比下跌0.4%。餐饮零售在这种租金环境下，通常会出现两种策略：成熟品牌加速开店争取优质点位，本地新品牌用更轻的模型试错扩张。
三、核心商圈与非核心商圈的餐饮零售分化 用数据看清“去哪里”
餐饮零售并不是“全城同温”。数据反映出核心商圈与非核心商圈在租金与空置率下降幅度上出现差异，这种差异会直接影响餐饮零售品牌的选址策略与开店节奏。
| 维度 | 核心商圈（餐饮零售更偏“旅游+体验”） | 非核心商圈（餐饮零售更偏“社区+日常”） |
|---|---|---|
| 2023首层租金变化 | 下跌1.8% | 下跌4.0% |
| 2023空置率下降幅度 | 下降3.8个百分点 | 下降2.5个百分点 |
| 关键驱动因素 | 旅游目的地属性、游客增长带动 | 需要更高让利换取品牌进驻 |
| 餐饮零售机会 | 特色餐饮、茶饮咖啡甜品、体验型业态 | 快餐、性价比餐饮、稳定复购品类 |
对餐饮零售而言，这张表的含义是：核心商圈更适合“品牌势能+体验溢价”，非核心商圈更考验“单店模型+效率运营”。同样的餐饮零售品牌，开在不同商圈，指标结构会完全不同。
四、餐饮零售结构性拐点 餐饮业态成交占比首次高于零售
餐饮零售最关键的信号来自业态成交占比。监测数据显示，2023年广州优质商业中，餐饮业态成交占比攀升至44.6%，同比上升5.6个百分点；而零售业态为37.1%。在数量占比上，餐饮业态五年来首次高于零售业态——这不是简单的“大家更爱吃”，而是餐饮零售在商业体中承担了更强的“引流、停留、复访”功能。
进一步的业态细分也支持这一点：成交占比前五位依次为特色餐饮、时尚服装、茶饮咖啡甜品、娱乐运动体验和快餐。餐饮零售里的特色餐饮与茶饮咖啡甜品占比提升更明显，分别同比上升3.9与1.8个百分点。餐饮零售正在从“补充业态”变成“主导业态”。
五、餐饮零售品牌动向 用“开店数据”判断扩张热度
餐饮零售的热度最终会体现在品牌的签约与开店上。数据提到，湘辣辣、萨莉亚、九毛九旗下怂等品牌在广州优质商业物业中表现活跃，分别录得11家、8家、7家的成交。这类数据对餐饮零售招商有两个价值：其一是验证“品类在城市里是否跑通”，其二是验证“商业体是否愿意给餐饮零售更多面积与更好位置”。
同时，餐饮零售之外的部分业态出现结构性变化。例如新能源汽车扩张重点从购物中心转向街铺，在优质购物中心的扩张显著放缓，成交占比仅1.9%，较2022年下降3.6个百分点。对餐饮零售来说，这代表购物中心的“楼层资源”与“招商预算”更可能向餐饮零售与体验业态倾斜。
六、餐饮零售首店与新品牌 结构背后是“引入逻辑”的变化
从首进广州的品牌看，国际品牌更集中于零售业态；而国内新进及广州本地初创品牌则以餐饮业态居多。餐饮零售在“本地创新”上更活跃，说明餐饮零售更适合作为新品牌的试验场：试菜单、试价格带、试出杯/出餐效率、试复购机制。
餐饮零售的典型路径正在变得清晰：
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国际零售品牌用核心商圈购物中心做“形象与溢价”
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国内餐饮零售品牌用更高频的门店网络做“规模与复购”
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本地餐饮零售初创用细分品类做“差异化与迭代速度”
七、餐饮零售的招商与运营要点 用两个清单把重点讲透
1）餐饮零售招商侧要抓的5个指标（建议上墙到看板）
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餐饮零售成交占比（用于判断业态结构是否匹配客群）
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净吸纳量与去化速度（用于判断招商效率）
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空置率变化（用于判断项目是否进入上升通道）
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首层租金与让利幅度（用于判断成本与议价空间）
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核心商圈/非核心商圈对比（用于判断策略适配性）
2）餐饮零售品牌侧要做的4个“模型校验”
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单店模型：人效、坪效、翻台/出杯、毛利结构是否稳定
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选址模型：商圈类型与客群是否匹配（旅游型/社区型）
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供应链模型：高频SKU的稳定性与成本波动承受力
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运营模型：会员/复购机制是否能支撑持续增长
这两份清单的目的，是把餐饮零售从“感觉不错”变成“指标能讲清”。
八、餐饮零售数据案例 用一组关键数字证明“结构变了”
案例：广州优质商业物业的餐饮零售结构变化（2023年）用同一组数据把餐饮零售讲清楚，效果往往比“泛泛而谈趋势”更强。
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新增供应：18万㎡（同比-45.9%），供给节奏放缓
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净吸纳量：22.2万㎡（同比+100.2%），需求吸纳提速
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空置率：年末8.3%（按年-2.9个百分点），去化连续改善
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业态成交占比：餐饮44.6%（+5.6个百分点）高于零售37.1%
这一组数据意味着：餐饮零售不仅在“开店”，更在“改变商业体的招商结构”。当餐饮零售成为成交主力，商场对餐饮零售的铺位、动线、楼层组合、体验配套都会同步调整，进一步强化餐饮零售的优势循环。
九、2026年餐饮零售的关注点 新增项目与分化同时到来
机构不完全统计提到，2026年广州预计迎来三个共26万平方米的新增优质商业项目开业。经历2023年的较快去化后，整体租金水平有望保持企稳，但商圈与商场之间会继续分化。
对餐饮零售而言，判断“去哪儿开、怎么开”的一句话逻辑是：核心商圈看旅游人流与品牌势能，新兴住宅区看供给稀缺与复购频次，竞争激烈片区看运营能力与产品迭代速度。
总结 餐饮零售不是短期热度而是商业结构迁移
广州餐饮零售的关键信号已经足够明确：空置率下行、净吸纳翻倍、餐饮业态成交占比反超零售、核心与非核心商圈分化加深。对企业市场与运营团队来说，把餐饮零售当成“渠道与场景”，而不是“单一品类”，才能真正用数据指导选址、招商与增长策略。
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